Ипотека: плюсы и минусы

Дата обновления статьи 07.09.2023 г.

Приобрести свое жилье за счет своих накоплений в современном мире становится сложнее с каждым годом, а приобрести тот же объект за счет заемных средств у Банка становится все проще.

Ипотека — это кредит под залог недвижимости. Другими словами, Вы берете кредит, покупаете квартиру, но… квартира не Ваша до тех пор, пока кредит не будет погашен.

Несомненно, Вы можете делать ремонт, обставлять мебелью Ваш объект недвижимости, но если Вы перестанете платить кредит, то Ваша квартира уйдет на баланс Банку и будет реализована с торгов в счет Вашего долга.

Я решила подготовить эту статью для Вас так, чтобы ставя подпись в кредитном договоре (ипотечном кредитном договоре), Вы понимали «на что идете».

МИНУСЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Плюсы ипотечного кредитования Банки разрекламировали так, что минусы стали просто не заметны потребителям.
Предлагаю рассмотреть только минусы, ведь плюсы у Вас уже в мыслях перечисляет Ваш внутренний голос…
До тех пор пока Вы не погасите кредит, квартира (дом) будет находиться в залоге.
До тех пор, пока квартира (дом) в залоге у Банка:

• В выписке с РОСРЕЕСТРА будет указана информация о наличии обременения.
  Данное обремените будет расшифровано – «в силу ипотеки». Подобная отметка необходима для того, что бы было меньше «недобросовестных» продавцов.
  Представьте ситуацию: Вы приобретаете квартиру за наличный расчет. Продавец говорит Вам о том, что квартира в собственности у него менее трех лет, а значит, чтоб избежать уплаты налогов, просит Вас оформить сделку на меньшую сумму, т.е. юридически квартира стоит дешевле, чем фактически.
  Вы соглашаетесь на «обман ИФНС», передаете деньги, подаете заявление в Росреестр…
  Проходит 10 дней и… Вам приходит отказ в регистрации сделки, т.к. квартира, которую Вы приобрели нельзя переоформить из-за наличия обременения в виде ипотеки.
  Вы требуете деньги у собственника, он возвращает, но меньше, потому что юридическая цена отличается от фактической цены.
  Неприятная ситуация, которую теперь можно избежать. Перед любой сделкой проверяйте правоустанавливающие документы. Отметка об обременении сокращает время и гарантирует относительную безопасность сделки.
• Продать квартиру (дом) Вы не можете без разрешения Банка, в котором хранится закладная на объект недвижимости. Теоретически, конечно, везде и со всеми можно «договориться», но юридически, заложенные в Банке квартира или дом, могут быть проданы только с торгов, которые проводит, либо организовывает Банк. На практике Вы можете найти покупателя, который оплатит Ваш кредит полностью. После погашения кредита, объект недвижимости не будет залоговым имуществом, а значит, обременение будет снято. После снятия обременения с квартиры (дома), Вы можете продать Ваш объект недвижимости тому покупателю, который полностью погасил Ваш кредит. Минус в том, что мало желающих оплачивать чужие кредиты…

Подарить подобный объект недвижимости нельзя, потому что объект недвижимости заложен, следовательно, не является Вашим до тех пор, пока кредит не погашен.
Нельзя подарить то, что Вам по факту не принадлежит.

Ипотека- это кредит под залог недвижимости, что означает следующее: до тех пор, пока кредит не погашен, объект недвижимости выступает залогом, а значит, принадлежит залогодержателю (кредитору).
Оплачивайте кредит в полном объеме, снимайте обременение и дарите.

Принимать участие в общих собраниях собственников в многоквартирном доме Вы не сможете, если Вы приобрели квартиру.
В соответствии со ст.44-48 ЖК РФ, раз в год проходят общие собрания собственников квартир в многоквартирных домах, на которых решаются вопросы по выбору способа управления данным домом, тарифов на коммунальные услуги, определяется перечень работ по текущему ремонту и прочие вопросы, связанные с жизнью собственников помещений в доме и их общего имущества.

Участвовать в таких собраниях могут только собственники, значит, если квартира не приватизирована, вместо нанимателя принимает участие в общем собрании собственников муниципалитет, если квартира в залоге, то Банк.

Согласно ст. 153 ЖК РФ и наниматели и собственники обязаны оплачивать коммунальные услуги.

Одна из коммунальных услуг называется «содержание жилья и текущий ремонт». Согласитесь, обидно, когда Вы хотите установить видеонаблюдение на парковке, а собственники принимают решение использовать деньги, собранные по данной строке, для того, чтоб закупить песок в песочницу…
По факту, часто управляющие организации учитывают голос собственников, у которых квартиры в залоге у Банков, но это до тех пор, пока протоколы общего собрания не оспариваются собственниками.

ДОРОГОВИЗНА

Итак, рассмотрим покупку жилья «в ипотеку».

Вы выбрали квартиру за 2 000 000 руб., затем Вы просто обязаны найти оценщика, который подготовит заключение о стоимости объекта недвижимости.
Цена, установленная продавцом, может быть завышена, а Банку где Вы планируете брать кредит, нужны гарантии…

Стоимость оценки от 1500 руб.

Далее Вы отправились в банк, подписали кредитный договор, а в индивидуальных условиях обнаружили, что переплата более, чем 2 000 000 руб.
Проценты по ипотеки хоть и не большие из расчета на 12 месяцев, но собираются в сумму превышающую стоимость покупки, если учесть, что ипотека оформляется на 15, а, то и 30 лет.

Помимо процентов и оценки Вам предстоит обратиться в страховую компанию и в обязательном порядке застраховать объект недвижимости, а порой и свою жизнь.

Тут цена варируется в зависимости от квадратуры помещения и суммы долга перед Банком (если речь идет о страховании объекта недвижимости), а также в зависимости от Вашего возраста и дохода (если речь идет о страховании жизни).

Как правило, страховка в среднем обходится от 1000 руб. до 40 000 руб. (если мы берем среднюю стоимость 2 000 000 рублей).
Я понимаю, что стоимость объекта в Оренбургской области и в Московской отличаются, поэтому взяла примерную сумму, чтоб в соотношении показать дополнительные расходы, которые не получится избежать.

ВЫСОКИЙ УРОВЕНЬ РИСКА

Риск при оформлении кредита под залог недвижимости есть, но нет не решаемых вопросов…
Если Вы допустите просрочку по оплате кредита более, чем 90 дней, то Банк имеет право расторгнуть с Вами кредитный Договор и потребовать оплату кредита в полном объеме.

Если в установленный Банком срок, Вы не выполните требования по оплате, то объект недвижимости- Ваша квартира или Ваш дом, будут поставлены на баланс Банка, что в дальнейшем приведет к реализации жилья через торги.

Тут есть нюанс — если торги не состоятся, то будут назначены повторные торги, но стоимость жилья будет снижены.
Также, стоит знать, что если квартира уходит с торгов за цену, размера которой хватает на погашение основного долга и части процентов, которые выставил Банк, это не означает, что остаток долга с Вас спишется.

Однако, если у Вас есть страховой полис, а потеря дохода является страховым случаем, то стоит воспользоваться этим.
Тут тоже есть нюанс.

Если Вы застраховали себя от потери работы в страховой компании, которая не является дочерней организации Банка, где Вы брали кредит, то обращаться за выплатой страховой премии Вы должны в страховую компанию, а не в Банк.
Страховая компания, в случае наступления страхового случая, выплачивает Вам денежную компенсацию, а Вы оплачиваете этой суммой кредит. Страховая компания выплачивает сумму Вам, а не кредитору.

Вы должны понимать, что у Вас есть отношения:

•  с Банком – кредит под залог недвижимости, оформлен кредитный договор;
• со страховой компанией — оформлен страховой полис либо договор страхования.

Если Вы потеряли доход, Вам нечем платить по кредиту, Банк может предоставить Вам «кредитные каникулы». Главное, обратитесь к кредитору вовремя, когда нет просроченных платежей по кредиту, а есть доверие к Вам со стороны кредитора.

ДЛИТЕЛЬНОСТЬ ПЕРИОДА КРЕДИТОВАНИЯ

• Длительность кредита ли срок кредитования — это существенные условия договора кредитования.
• Срок кредитования зависит не только от Вашего желания, но и от Вашего дохода, возраста, наличия иждивенцев.
• Если Вы находитесь в декретном отпуске, а Ваш доход- это алименты и пособие, то Банк Вам не одобрит кредит.
• Если Вы находитесь в браке, то ваш супруг или супруга будут автоматически Вашим созаемщиком.
• Тут возможны два варианта- с учетом уровня доходов супруга или супруги и без учета.
• Если Вы предоставите подтверждение Вашего дохода и дохода супруга(и), то у Вам будет одобрена большая сумма кредита на более длительный срок, ежели Вы предоставите сведения только о своем доходе.
• Стоит учитывать, что чем меньше срок кредита, тем меньше переплата.
• Страховать залоговое имущество Вам придется ежегодно, до снятия обременения, а значит, дополнительные расходы стоит учитывать при рассмотрения вопроса о сроке кредитования.
• Если Вы оформили кредитные обязательства на срок 25 лет, а в течение этого срока Вы получили денежную премию, наследство или материнский капитал, Вы можете обратиться в отделение Банка и оформить частично-досрочное погашение кредита с сокращением срока кредитования. При этом платеж останется в том размере, котором Вы платите ежемесячно, а вот срок будет сокращен, что приведет к тому, что Вы сэкономите денежные средства в размере процентов по кредиту.

ПЛЮСЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ:

• платим за «свое»
  Снимая квартиру, Вы рискуете тем, что собственник может расторгнуть договор аренды в любой момент, либо не продлить его в «самый неподходящий момент».
  Платеж по ипотеке часто приблизительно равен среднерыночной стоимости аренды жилья в регионе. А если не видно разницы, то лучше платить «за свое» в Банк, чем «за чужое» арендодателю.
• живем в «своей» квартире или «своем» доме
  Всегда после новоселья хочется сделать ремонт «под себя», но не любой арендодатель это позволит.
  Если квартира является залогом, то перепланировку тоже Вам не позволят сделать, но вот против ремонта никто возражать не будет.
  Как оплатите кредит, квартира или дом Ваши.

РЕШЕНИЕ ВОПРОСА С МЕСТОМ ПРОЖИВАНИЯ

Если «стоит» жилищный вопрос, то решить его можно тремя способами:

• снять квартиру;
• встасть в очередь на получение жилья по какой-либо государственной программе;
• ждать наследства;
• купить свое жилье.

Если Ваш выбор — купить свое жилье, а денег не хватает, то оформление ипотеки — это выход.
Платеж в месяц по ипотеке практически равен среднерыночной стоимости арендованной квартиры, а порой даже меньше (тут все зависит от суммы первоначального взноса).

Если нет первоначального взноса — это 10-20% от стоимость квартиры или дома, то Вы можете оформить кредит наличными, но в этом случае у Вас будет 2 кредитных обязательства.

В любом случае, приобретая квартиру в кредит и закладывая ее Банку, в котором у Вас кредит, Вы приобретаете СВОЕ жилье.

ВОЗМОЖНОСТЬ СУЩЕСТВЕННО СЭКОНОМИТЬ

Накопить сумму на квартиру сложнее, чем занять ее у Банка.
Однако цены растут, деньги обесцениваются.
Если учитывать, то, что платеж по ипотеке не измен на протяжении всего срока, а порой это и 30 лет, то нельзя не задуматься над тем, что можно было купить на 500 рублей 10 лет назад и что можно купить на эти 500 рублей сейчас.
Если цены на арендованное жилье растут ежегодно, а платеж по ипотеке либо остается неизменным либо уменьшается, то экономия на жилье просто очевидна…

Рекомендуем почитать отличную статью про преимущества и недостатки ипотеки.

Удачи!

P.S. По вопросам сотрудничества, предложения, вопросы и связь с администратором сайта https://ktoskazal.site/ по E-mail: ktoskazale@gmail.com